Ausländische Vermieter: Wichtige Änderungen bei der Umsatzsteuer!

-
Kategorie: Steuerberatung, Buchhaltung

Ausländer, die eine in Österreich gelegene Immobilie besitzen und steuerpflichtig vermieten, stehen vor einer neuen Situation. Denn den Status als „inländischer“ Unternehmer hat jetzt nur mehr, wer für die Leistungen rund ums Vermieten hierzulande auch eigenes Personal einsetzt – und zwar „Personal, das zu autonomem Handeln befähigt ist“. Der österreichische Fiskus hat jüngst die Umsatzsteuerrichtlinien entsprechend umgeschrieben. Er trägt damit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes aus 2021 in der Sache Titanium Ltd. Rechnung.

Vermieter zeigt Mietern die Wohnung

Die neue Richtlinie steht im Gegensatz zur bisherigen Auffassung der österreichischen Finanz. Demnach war eine vermietete inländische Immobilie wie die „umsatzsteuerliche Betriebsstätte“ eines ausländischen Unternehmers anzusehen. Folglich hatte dieser seine Umsätze aus der Vermietung in einem „normalen“ österreichischen Umsatzsteuerverfahren zu erklären. Im Zuge dieses Verfahrens konnte der fremde Vermieter auch seine österreichischen Vorsteuern geltend machen.

Die Folgen für Vermieter aus dem Ausland
Einen „Übergang der Steuerschuld“ (reverse charge) auf den anmietenden Unternehmer sah der österreichische Fiskus bis Ende 2021 für ausländische Vermieter nicht vor. Dieser Übergang ist normalerweise für sonstige Leistungen von Unternehmern gesetzlich verankert, die ihre Firma weder im Inland betreiben noch hier eine Betriebsstätte haben. Wegen des EuGH-Urteils gilt die bisherige Regelung jetzt nur noch dann, wenn der Vermieter in Österreich auch über eigenes Personal verfügt, das autonom handeln kann. Ist dem nicht so, dann existiert keine „feste Niederlassung“ der ausländischen Firma.

Die Konsequenz daraus: Seit 1. Jänner 2022 darf der ausländische Vermieter dem österreichischen Mieter (der Unternehmer ist!) keine Umsatzsteuer mehr in Rechnung stellen. Vielmehr muss er in der Rechnung darauf hinweisen, dass die Steuerschuld auf den mietenden Unternehmer übergeht. Dadurch erspart sich der ausländische Vermieter zwar die verpflichtende Abgabe einer Umsatzsteuererklärung in Österreich. Er muss sich zukünftig aber seine Vorsteuern im (langwierigen) Vorsteuererstattungsverfahren zurückholen.

Achtung, ausländische Vermieter ohne feste Niederlassung!
Stellen sie dem österreichischen Mieter fälschlicherweise Umsatzsteuer in Rechnung, schulden sie dem Fiskus die Umsatzsteuer kraft Rechnungslegung. Der heimische Mieter darf die bezahlte Umsatzsteuer jedoch nicht als Vorsteuer abziehen! Die Umsatzsteuerrichtlinien halten ausdrücklich fest: Ist ein im Inland nicht ansässiger Unternehmer bei seinen Vermietungsumsätzen schon vor dem 1. Jänner 2022 tatsächlich vom Übergang der Steuerschuld ausgegangen, ist dies nicht zu beanstanden – außer in missbräuchlichen Fällen.

Was heißt „eigenes Personal“?
Eine vermietete Immobilie ist keine feste Niederlassung, wenn der Eigentümer der Immobilie kein eigenes Personal für die Leistungsbewirkung rund um die Vermietung hat. So halten es die EuGH-Richter fest. Personelle Struktur und Sachmittel stellen also gemeinsam die Voraussetzung für eine „feste Niederlassung“ dar.

In welchem Rechtsverhältnis muss nun aber das „autonom handelnde“ Personal zum Unternehmer stehen? Entscheidend ist hier wohl, ob die Firma vor Ort faktisch dauerhaft über Personal verfügen kann – und nicht, ob ein bestimmter Rechtstitel (Dienstverhältnis) vorliegt. Bedenken Sie, dass dieses EuGH-Erkenntnis natürlich umgekehrt auch für österreichische Unternehmer gilt, die in der Europäischen Union Immobilien vermieten!

Georg Salcher
Dr. Georg Salcher
Geschäftsführender Gesellschafter und Steuerberater

Noch Fragen? Unsere Experten freuen sich auf Ihre Nachricht!