Mit dem aktuellen Budgetbegleitgesetz traten per 1. Juli 2025 Neuerungen in Kraft, die es in sich haben. Umwidmungsgewinne werden nun kräftig besteuert. Im Visier sind auch Share Deals und Umgründungen von grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Wer jetzt oder in Zukunft Beteiligungsverhältnisse zu strukturieren hat, sollte die signifikanten Änderungen unbedingt beachten. Ansonsten drohen im Nachhinein wesentliche Steuerbelastungen.
Verschärfungen bei der Grunderwerb- und Immobilienertragsteuer
Die Novelle des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) enthält etliche Änderungen. So werden etwa die Tatbestände des „Gesellschafterwechsels“ und der „Anteilsvereinigung und -übertragung“ erweitert, außerdem gibt es Sonderbestimmungen für die neu definierten „Immobiliengesellschaften“. In der Einkommensteuer wurde der eingangs angesprochene „Umwidmungszuschlag“ bei Grundstücksveräußerungen eingeführt.
Immo-ESt: Neuer Umwidmungszuschlag
Wenn Grundstücke – insbesondere von Grün- zu Bauland – umgewidmet werden, bringt das oft große Wertsteigerungen.
Der Fiskus will hier künftig kräftig mitnaschen … und führt daher einen Umwidmungszuschlag ein. Er wird fällig, wenn Sie umgewidmeten Grund verkaufen und damit Gewinn machen. Ob Ihr Profit betrieblich oder außerbetrieblich ist, spielt dabei keine Rolle. Es gibt auch keine Unterscheidung zwischen Alt- oder Neuvermögen. Der Zuschlag beträgt grundsätzlich 30 % des Veräußerungsgewinns, ist jedoch gedeckelt und darf den Verkaufserlös nicht übersteigen. Die neue Abgabe ist im Rahmen der Immobilienertragsteuer abzuführen.
Der Umwidmungszuschlag ist einkommenserhöhend zu berücksichtigen. Er fällt aber nicht an, wenn aus dem Grundstücksverkauf ein Verlust resultiert oder wenn die Einkünfte ohnehin von der Besteuerung ausgenommen sind („Hauptwohnsitzbefreiung“).
| Beispiel: Frau A. kauft 2010 Grünland um EUR 10.000,–. 2025 wird es zu Bauland umgewidmet und um EUR 100.000,– verkauft. Die Wertsteigerung beträgt EUR 90.000,–. Der Umwidmungszuschlag liegt somit bei EUR 27.000,– (30 %). Da die Einkünfte den Veräußerungserlös nicht übersteigen dürfen, wird der Zuschlag auf EUR 10.000,– gekürzt. Die steuerpflichtigen Einkünfte entsprechen somit dem Veräußerungserlös von EUR 100.000,–. |
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Die neue Regel betrifft alle Grundstücksverkäufe ab 1. Juli 2025, sofern die Umwidmung ab 1. Jänner 2025 erfolgt ist.
GrEStG: Verschärfungen bei Immobilien-Share-Deals
Für Gesellschaften, die österreichische Grundstücke halten, führen zwei unterschiedliche Tatbestände zur Grunderwerbsteuer: der Gesellschafterwechsel und die Anteilsvereinigung.
- Gesellschafterwechsel: Bisher bezog sich der Steuertatbestand allein auf Personengesellschaften. Grunderwerbsteuerpflicht bestand, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile auf (allenfalls auch unterschiedliche) neue Gesellschafter übergingen.
- Anteilsvereinigung: Der Steuertatbestand bezog sich bereits bisher auf Kapital- und Personengesellschaften. Grunderwerbsteuerpflicht war gegeben, wenn zumindest 95 % der Gesellschaftsanteile in der Hand einer Person (oder Unternehmensgruppe) vereinigt oder zumindest 95 % der Gesellschaftsanteile übertragen wurden.
Das Budgetbegleitgesetz 2025 erweitert nun beide Tatbestände, um Immobilientransaktionen in Form von „Share Deals“ grunderwerbsteuerlich enger in die Zange zu nehmen. Zum anderen kommen mit dem Gesetz zusätzliche Verschärfungen für Immobiliengesellschaften:
Maßgebliche Beteiligungsschwelle
Die Schwelle sinkt von 95 % auf 75 %. Nun ist also schon Steuer fällig, wenn 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt oder übertragen werden.
Der Grunderwerbsteuer zu entkommen, indem man „Zwerganteile“ zurückhält, ist damit jetzt deutlich erschwert.
Ausgedehnte Frist für Gesellschafterwechsel
Personengesellschaften hatten bisher im Grunderwerbsteuergesetz eigene Regeln – die Übertragung von 95 % der Anteile auf einen neuen Gesellschafter löste innerhalb von fünf Jahren Grunderwerbsteuer aus. Gleiches gilt, neben der niedrigeren Schwelle von 75 %, nunmehr auch für Kapitalgesellschaften. Noch dazu verlängert sich die Frist von fünf auf sieben Jahre!
Mittelbare Anteilsverschiebungen
Der Fiskus rechnet künftig Anteilsverschiebungen innerhalb von Beteiligungsketten durch und erfasst sie steuerlich. Das bedeutet: Übertragen Sie nicht direkt Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft, sondern jene an einer darüberstehenden Gesellschaft, können mittelbar Steuern fällig werden.
Kommt es jedoch beim Erwerb künftig gleichzeitig zu einer unmittelbaren und einer mittelbaren Anteilsvereinigung oder -übertragung, soll ausschließlich der unmittelbare Erwerbsvorgang steuerpflichtig sein. Bei mehreren mittelbaren Erwerbsvorgängen hat jener steuerliche Relevanz, der der grundstücksbesitzenden Gesellschaft am nächsten steht. Das soll eine Doppelbesteuerung verhindern.
Börsenklausel
Werden Anteile an Kapitalgesellschaften an einer Wertpapierbörse gehandelt, sind sie vom Tatbestand des Gesellschafterwechsels ausgenommen.
Erwerbergruppe neu definiert
Das neue Gesetz stellt das Zurechnungssubjekt bei der Anteilsvereinigung von der steuerlichen Gruppe (§ 9 KStG) auf gesondert definierte Erwerbergruppen um. Eine solche Gruppe liegt vor, wenn Personen- oder Kapitalgesellschaften durch Beteiligungen oder sonstige wirtschaftliche Verbindungen unter einheitlicher Leitung zusammengefasst oder von einer Person beherrscht werden.
Wer Steuerschuldner ist
Bei der Anteilsvereinigung ist künftig immer derjenige Steuerschuldner, in dessen Hand die Anteile vereinigt werden. Dies kann eine Einzelperson oder eine Personenvereinigung (Gesamtschuldverhältnis) sein.
Was noch auf Immo-Firmen zukommt
Für Immobiliengesellschaften, deren Schwerpunkt im Verkauf, Vermieten oder Verwalten von Grundstücken liegt, gilt: Erfolgt eine Anteilsvereinigung, ein Gesellschafterwechsel oder ein Umgründungsvorgang, beträgt die Grunderwerbsteuer künftig 3,5 % vom gemeinen Wert des Grundstücks.
ACHTUNG: In bestimmten Fällen nutzen besitzende Gesellschaften Grundstücke für gewerbliche Zweck selbst, ohne sie zu verkaufen, zu vermieten oder zu verwalten. Dann ordnet sie der Fiskus nun nicht als Immobiliengesellschaft ein. Das ist zum Beispiel beim Betriebsgrundstück einer Produktionsfirma oder beim Verwaltungsgebäude eines großen Dienstleisters so.
Ausnahme für Familienverbände
„Asset Deals“ im Familienverband sollen nicht benachteiligt werden. Daher bleiben bei Übertragungen innerhalb von Familien der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage und der begünstigte Steuersatz von 0,5 %. Alle Gesellschafter müssen aber der Familie angehören!
Die Änderungen sind mit 1. Juli 2025 in Kraft getreten. Sie gelten für alle Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht. Steuertatbestände sind auch dann gegeben, wenn es zu Anteilsverschiebungen kommt, solange die maßgebliche Beteiligungsschwelle (75 %) nicht unterschritten wird.
FAZIT: Die geplanten Änderungen bescheren vor allem Grundstückseigentümern, Immobiliengesellschaften und Investoren bedeutende steuerliche Herausforderungen. Bei zukünftigen Grundstücks- und Beteiligungserwerben ist es daher unerlässlich, sich rechtzeitig gut beraten zu lassen. Sonst kann es steuerlich teuer werden. Wenden Sie sich gerne an Ihr CONSULTATIO-Team!
