Das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 bringt Änderungen, die es in sich haben. Denn es nimmt nun auch völlig „normale“ Projekte ins Visier. Das betrifft etwa die Vermietung teurer Wohnungen: Im schlimmsten Fall fällt der Vorsteuerabzug weg. Zusätzlich verschärft das neue Gesetz das Finanzstrafrecht, wenn es um Tricks mit Verlusten geht. In Kraft ist das Regelwerk seit Jahresbeginn 2026.
Novelle zum Betrugsbekämpfungsgesetz mit starken „Nebenwirkungen“
Die zwei genannten Maßnahmen machen den Kern des Betrugsbekämpfungsgesetzes 2025 aus. Daneben bringt das BBKG auch einige kleinere Neuerungen. So hat nun das Vermieten sehr teurer Wohnimmobilien, in bestimmten Fällen, zwingend umsatzsteuerfrei zu erfolgen. Damit fällt der Vorsteuerabzug aus den Bau‑ und Anschaffungskosten weg. Und für Steuererklärungen gilt: Wer vorsätzlich unberechtigte Verluste angibt, ist schon strafbar, noch ehe er die – dadurch verfälschte – Abgabenzahlung tätigt.
Beide Neuerungen wirken also schon früh:
- bei Immobilienprojekten bereits in der Bau‑ und Finanzierungsphase
- bei Verlusten ab jenem Zeitpunkt, zu dem Sie Ihre Steuerklärung ausfüllen und einreichen
Wer das berücksichtigt und sich gut vorbereitet, erspart sich spätere Diskussionen mit dem Fiskus - und Mehrkosten.
Teure Immobilien: Vorsteuerabzug, ade?
Grundsätzlich fallen 10 % Umsatzsteuer an, wenn Sie Grundstücke und Gebäude zu Wohnzwecken vermieten. Dafür können Sie im Gegenzug aber auch die Vorsteuer aus den Errichtungs‑ und Anschaffungskosten geltend machen. Das ist bei vielen Immo-Projekten, vor allem bei hochwertigen Objekten mit hohen Baukosten, ein wesentlicher Teil der Kalkulation.
Wenn Sie ein „besonders repräsentatives“ Objekt vermieten, gilt künftig jedoch eine wesentliche Einschränkung: Liegen dessen Anschaffungs‑, Herstellungs‑ oder vergleichbare Kosten innerhalb von fünf Jahren ab Kauf bzw. Baubeginn netto (ohne USt.) über EUR 2 Mio., dann ist die Vermietung zwingend unecht umsatzsteuerfrei! Da damit der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist, wird die Umsatzsteuer aus der Bauphase (typisch 20 %) zum echten Kostenfaktor. Eine Option zur Steuerpflicht ist in diesen Fällen ausdrücklich nicht möglich.
Beachten Sie im Hinblick auf die Zwei‑Millionen‑Grenze: Es zählen nicht nur Wohn-, sondern auch etwaige Nebengebäude und sonstige Bauwerke im räumlichen Zusammenhang, also etwa eine Garage oder ein Pool. Besteht eine Immobilie aus mehreren Wohnungen, sind diese einzeln zu betrachten: Sie müssen die Kosten sachgerecht zuordnen. Nach Wohnnutzfläche aufzuteilen kann dabei nur eine Vereinfachung sein.
| Beispiel |
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| Eine Gesellschaft lässt 2026 eine Wohnung (inkl. Nebenanlagen) um netto EUR 2,4 Mio. bauen. Sie vermietet sie zu Wohnzwecken. Der Fiskus gewährt keinen Vorsteuerabzug aus den Bauleistungen mehr – auch wenn die Vermietung fremdüblich an Dritte erfolgt. |
Die Regel knüpft allein an den Kosten an. Top‑Lagen mit hohem Grund‑ und Baukostendruck fallen daher schneller in die „Luxus“-Kategorie als günstigere Gebiete auf dem Land – auch wenn die Nutzung vergleichbar ist. Ein Immo-Projekt kann außerdem nachträglich über die Schwelle rutschen, wenn Sie innerhalb der Fünf-Jahres-Frist nochmals ins Objekt investieren. Geschieht das, drohen sogleich Vorsteuerberichtigungen im 1/20‑System.
Die Neuregelung betrifft Sie nur, wenn Sie das Wohnobjekt nach dem 31.12.2025 anschaffen oder herstellen lassen. Für bestehende Immobilien bleibt hingegen die bisherige Systematik grundsätzlich erhalten. Größere Investitionen oder umfangreiche Reparaturen nach dem Stichtag (und innerhalb des Beobachtungszeitraums) können aber dazu führen, dass die Schwelle doch noch überschritten wird. Auch Anzahlungen oder Teilrechnungen können bedeutend sein, weil es auf den Leistungs- bzw. Zahlungszeitpunkt ankommt.
CONSULTATIO TIPP
Nähert sich Ihr Wohnprojekt der Zwei-Millionen‑Euro-Schwelle, empfehlen wir Ihnen ein laufendes Monitoring der Kosten, inklusive etwaiger Großreparaturen und Upgrades. Lassen Sie zudem frühzeitig die steuerliche Struktur prüfen.
Neue Strafbarkeit bei unrechtmäßigen Verlusten
Bislang war das Finanzstrafrecht darauf ausgerichtet, Abgabenverkürzung zu bestrafen. In Verlustjahren ist aber häufig (noch) keine Steuer fällig. Daher war die Strafbarkeit in vielen Fällen erst dann ein Thema, wenn ein Wirtschaftstreibender den (fingierten) Verlust später – in einem Gewinnjahr – tatsächlich zu nutzen versuchte. Seit 1.1.2026 ist das Finanzstrafgesetz nun erweitert. Es kann jetzt auch Folgendes Abgabenhinterziehung sein: wenn jemand – vorsätzlich, unter Verletzung von Anzeige‑, Offenlegungs‑ oder Wahrheitspflichten und zu Unrecht – Verluste erklärt, die sich erst in der Zukunft einkommensmindernd geltend machen lassen. Damit ist die „Gefahrenzone“ zeitlich nach vorne verlagert: weg von der späteren Verwertung, hin zur Erklärung selbst!
Das neue Gesetz regelt auch, wann die Tat als „bewirkt“ gilt: dann nämlich, wenn Bescheide/Erkenntnisse bekannt gegeben werden, die den unrechtmäßigen Verlust ausweisen. Den Wert, der die Strafe bestimmt, ermittelt der Fiskus über eine „Tarif‑Fiktion“: Er zieht den unberechtigten Verlustbetrag heran und wendet darauf sinngemäß den Einkommensteuertarif (oder bei Körperschaften den KöSt.‑Satz) an.
| Beispiel |
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| Ein Unternehmer „dehnt“ seinen echten Verlust von EUR 10.000,– durch nicht abzugsfähige Aufwendungen auf EUR 50.000,– aus. Der unberechtigte Teil beträgt also EUR 40.000,–. Tut das eine Körperschaft, ergibt sich daraus (bei 23 % KöSt) ein maßgeblicher Wertbetrag von EUR 9.200,–. |
Die Neuregelung kann auch Fälle erfassen, in denen ein Verlust später gar nicht verwertbar ist (z. B. durch den Untergang von Verlustvorträgen). Zudem stellt sich die Frage, wie sich eine Doppelbestrafung vermeiden lässt, falls derselbe Verlust später dennoch zur Steuerersparnis führt („ne bis in idem“). Hier haben Verwaltungspraxis und Judikatur Klarheit zu schaffen.
Ab wann ist dies relevant?
Auf dem Prüfstand stehen alle Steuererklärungen, die nach Inkrafttreten des BBKG 2025 ab 1.1.2026 eingereicht werden. Das kann dazu führen, dass auch Verluste aus früheren Jahren ins Visier geraten, sofern die jeweilige Erklärung erst nach diesem Stichtag einlangt – etwa im Rahmen von Feststellungsverfahren.
CONSULTATIO TIPP
Erklären Sie gegenüber dem Fiskus einen Sachverhalt nicht auf gut Glück, wenn die Abgrenzung strittig ist (z. B. Einmalaufwand vs. Aktivierung, Rückstellungen, Umgründungsfolgen). Legen Sie lieber der Steuererklärung eine transparente Sachverhaltsdarstellung samt Begründung bei (Offenlegungspflicht nach § 119 BAO). Das verringert Ihr finanzstrafrechtliche Risiko deutlich.
Weitere Änderungen
- Das BBKG 2025 enthält unter anderem noch Anpassungen bei der Normverbrauchsabgabe (etwa bei Vergütung/Export und bei grenzüberschreitender Nutzung).
- Im Finanzstrafrecht erweitert das Gesetz den sogenannten Verkürzungszuschlag: Dessen Obergrenze steigt auf EUR 100.000,–, er ist jedoch mit EUR 33.000,– pro Jahr begrenzt. Bei Nachforderungen von mehr als EUR 50.000,– erhöht sich der Zuschlagssatz auf 15 %.
- In der Bundesabgabenordnung wird die Bargeldzahlung von Abgaben betragsmäßig begrenzt: Es dürfen maximal EUR 10.000,– Bargeld pro Tag sein. Außerdem sind insolvenzrechtliche Schutzmechanismen für bestimmte entrichtete Abgaben vorgesehen.
Conclusio: Gut planen, transparent arbeiten
Das BBKG 2025 verfolgt legitime Ziele. Es arbeitet aber zum Teil mit groben Typisierungen. Der Vorsteuerausschluss für teure Wohnungen wird deren Preis noch weiter nach oben treiben. Das kann auch marktübliche Vermietungen treffen. Daher ist es wichtiger denn je, dass Sie Ihre Projekte umsatzsteuerlich gut planen. Und bei den Verlusten steigt das finanzstrafrechtliche Risiko bereits zum Zeitpunkt der Erklärung: Sorgfalt, Transparenz und eine saubere Aktenlage sind deshalb Ihr bestes „Schutzschild“!
