Im Fokus steht die neue unechte Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung besonders repräsentativer Wohnimmobilien („Luxusimmobilien“), die mit Ausschluss des Vorsteuerabzugs einhergeht. Darüber hinaus beleuchten wir die Erhöhung der Umsatzgrenze für die „Kalte-Hände-Regelung“, aktuelle Entwicklungen zu Registrierkassen und Belegpflichten sowie die Halbierung der Mehrwertsteuer für bestimmte Lebensmittel.
Neues aus der Umsatzsteuer: Änderungen für 2026
Vermietung einer Luxusimmobilie für Wohnzwecke
Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde eine umsatzsteuerliche Regelung für sogenannte „Luxusimmobilien“ getroffen. Demnach gilt ab 2026 eine unechte Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung von besonders repräsentativen Gebäuden für Wohnzwecke („Luxusimmobilien“). Das bedeutet, dass für solche Objekte der Vorsteuerabzug nicht mehr zusteht.
Eine „Luxusimmobilie“ liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen für das Grundstück für Wohnzwecke innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren (ab Anschaffung bzw. Beginn einer Herstellung) mehr als EUR 2 Mio. betragen. Im Zuge der Beratungen im Parlament wurde im Finanzausschuss noch geklärt, dass der Betrag von EUR 2 Mio. ein Nettobetrag (also Betrag ohne Umsatzsteuer) ist. Bei der Vermietung von Zinshäusern mit mehreren Mietwohnungen gilt die Grenze von EUR 2 Mio. (ohne Umsatzsteuer) pro einzelner Wohnung. In einem Haus kann also eine Wohnung als Luxusimmobilie gelten, auch wenn die Nachbarwohnung keine Luxusimmobilie ist.
Diese unechte Steuerbefreiung gilt ab 1.1. 2026 für Vermietungen zu Wohnzwecken. Voraussetzung ist, dass eine Luxusimmobilie vorliegt. Eine Luxusimmobilie ist gegeben, wenn folgende Umstände vorliegen:
- Für ein Grundstück (für Wohnzwecke) sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und/oder Kosten für Großreparaturen von mehr als EUR 2 Mio. angefallen.
- Dabei sind alle Kosten für den Grund und Boden und für das Gebäude samt den Nebengebäuden (Garagen, Schwimmbäder, etc.) zusammenzurechnen. (Nur Herstellungskosten zur Beseitigung von Schäden aufgrund von Naturkatastrophen sind nicht zu berücksichtigen).
- Es werden alle Kosten erfasst, die innerhalb von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw. ab Beginn einer Herstellung anfallen.
- Vor dem 1.1.2026 angefallene Kosten von laufenden Bauprojekten zählen allerdings nicht zur EUR 2 Mio. Grenze. Nur alle nach dem 31.12.2025 anfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Kosten für Großreparaturen werden davon erfasst. Dabei wird hinsichtlich des Zeitpunktes darauf abgestellt, wann das Recht auf Vorsteuerabzug entsteht. Daher zählten die bis Ende 2025 getätigten Investitionen nur dann nicht, wenn für sie der Vorsteuerabzug noch bis inklusive 2025 geltend gemacht werden kann. Somit muss die Schlussrechnung oder die Rechnung über eine abgrenzbare Teilleistung oder eine Anzahlungsrechnung bereits 2025 ausgestellt sein, damit die Investition nicht mehr für die Grenze von EUR 2 Mio. zählt.
| Beispiel 1 |
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Erwerb eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus im Jänner 2026 um EUR 1,9 Mio. (ohne USt) und Vermietung zu Wohnzwecken. Im Jänner 2027 Renovierung des Hauses um EUR 500.000 netto. Lösung: Im Jahr 2026 liegt keine Luxusimmobilie vor, die Vermietung ist steuerpflichtig mit 10 % USt. Der Vorsteuerabzug steht zu. Im Jänner 2027 wird die Grenze von EUR 2 Mio. überschritten. Die Vermietung ist nunmehr ab Jänner 2027 unecht umsatzsteuerbefreit. Für die Renovierungskosten von EUR 500.000 steht kein Vorsteuerabzug zu. Für die allfällige Vorsteuer aus den Anschaffungskosten des Jahres 2026 ist ab dem Jahr 2027 eine Vorsteuerberichtigung von jährlich einem Zwanzigstel vorzunehmen. |
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| Beispiel 2 |
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Erwerb eines bebauten Grundstücks im Jahr 2025 um EUR 4 Mio. netto, Großreparatur im Jahr 2026 um EUR 1,7 Mio. netto und sodann Vermietung zu Wohnzwecken. Zubau im Jänner 2029 um EUR 900.000 netto. Lösung: 2026, 2027 und 2028 liegt keine Luxusimmobilie vor (die Investition 2025 zählt nicht zur Grenze von EUR 2 Mio., die Großreparatur 2026 liegt unter EUR 2 Mio.). Daher ist in den Jahren 2026 bis 2028 die Vermietung umsatzsteuerpflichtig mit 10 % USt. Der Vorsteuerabzug steht zu. Im Jänner 2029 wird die Grenze von EUR 2 Mio. überschritten (EUR 1,700.000 plus EUR 900.000 = EUR 2,600.000). Ab Jänner 2029 gilt das Objekt als Luxusimmobilie und die Vermietung ist ab 2029 unecht umsatzsteuerbefreit. Das bedeutet: Für den 2029 errichteten Zubau steht kein Vorsteuerabzug zu. Zusätzlich ist ab 2029 jedes Jahr eine Vorsteuerberichtigung in Höhe eines Zwanzigstels aller geltend gemachten Vorsteuern (auch der bereits 2025 und 2026 für die Immobilie geltend gemachten Vorsteuern) vorzunehmen. |
Hinweis für die Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten: Auch in Wohnungseigentumsobjekten gilt jede ab 2026 angeschaffte/hergestellte und für Wohnzwecke verwendete Wohnung bei Überschreiten der Grenze von EUR 2 Mio. als Luxusimmobilie, sodass der Wohnungseigentumsgemeinschaft diesbezüglich kein Vorsteuerabzug für die Erhaltungs- und Verwaltungskosten zusteht.
Erhöhung der Umsatzgrenze für „Kalte-Hände-Regelung“ auf EUR 45.000
Für Umsätze, die unter die „Kalte-Hände-Regelung“ fallen, ist grundsätzlich eine vereinfachte Losungsermittlung durch „Kassasturz“ erlaubt. Das heißt, die Bareingänge eines Tages werden durch Rückrechnung aus dem ausgezählten End- und Anfangsbestand ermittelt. Für solche Umsätze besteht keine Pflicht zur Registrierkasse und keine Belegerteilungspflicht. Diese Regelung erfasst:
- Umsätze im Freien, die von Haus zu Haus oder auf öffentlichen Straßen und Plätzen ausgeführt werden,
- Umsätze in einem Buschenschank,
- Umsätze in Alm-, Berg-, Schi- und Schutzhütten und ähnliche Hütten,
- Umsätze in kleinen Kantinen (an maximal 52 Tagen/Jahr geöffnet) gemeinnütziger Vereine.
Bisher war diese „Kalte-Hände-Regelung“ nur anwendbar, wenn die Umsätze pro Kalenderjahr und Steuerpflichtigem EUR 30.000,- nicht überstiegen. Mit dem AbgÄG 2025 ist diese Umsatzgrenze ab 1.1.2026 auf EUR 45.000 angehoben worden.
Beleglotteriegesetz
Im Parlament wird derzeit über einen Initiativantrag für ein Beleglotteriegesetz beraten. Dem Gesetzesentwurf zufolge soll jeder, der beim Einkauf einen Beleg einer Registrierkasse erhalten hat, mit diesem Beleg an einer vom Finanzminister ab 1. Oktober 2026 veranstalteten Lotterie teilnehmen können. Die Teilnahme ist freiwillig und erfolgt, indem der Teilnehmer über die FinanzOnline App am Handy den maschinenlesbaren Code des Kassabons an das BMF übermittelt.
Sodann sollen in jedem Kalendermonat aus den übermittelten Codes 100 Teilnehmer zufallsbasiert als Gewinner ausgewählt werden. In der Auswahl des jeweiligen Kalendermonats werden alle Codes berücksichtigt, die im Vormonat ausgestellt und der App übermittelt wurden. Als Preis soll pro Gewinner ein Betrag von EUR 2.500 gewährt werden.
Halbierung der Mehrwertsteuer für bestimmte Lebensmittel
Die Bundesregierung bereitet ein Gesetz vor, mit dem die Mehrwertsteuer auf bestimmte Grundnahrungsmittel ab 1. Juli 2026 (mehr als) halbiert, nämlich auf 4,9 % dauerhaft abgesenkt wird. Diese MwSt-Senkung soll das Budget pro Jahr EUR 400 Mio. (für 2026: EUR 200 Mio.) kosten. Der Lebensmittelhandel muss die Steuersenkung an die Konsumenten weitergeben. Die Gegenfinanzierung der MwSt-Senkung soll über eine Steuer auf nicht recycelbares Plastik sowie eine Paketabgabe für Sendungen aus Drittstaaten in die EU erfolgen. Die exakte Liste an mehrwertsteuer-begünstigten Lebensmitteln wurde im Ministerrat vom 28.1.2026 beschlossen und umfasst folgende Produkte:
- Milch, Butter, Joghurt, frische Eier
- Gemüse: Kartoffeln, Paradeiser, Speisezwiebel, Knoblauch und Lauch sowie anderes Lauchgemüse, Kohl, Blumenkohl/Karfiol, Kohlrabi und andere Kohlarten, Salate, Karotten, Rüben und Knollensellerie, Gurken, Bohnen, Erbsen und andere Hülsenfrüchte; Kürbis, Auberginen/Melanzani, Paprika und Spargel;
- Gemüse gefroren (z.B. Erbsen, Spinat);
- Obst: Äpfel, Birnen, Quitten frisch, Steinobst frisch (z.B. Marillen, Kirschen, Pfirsiche, Pflaumen/Zwetschken);
- Getreide und Backwaren: Reis, Weizenmehl und Weizengrieß, Nudeln (ohne Füllung), Brot und Gebäck (Semmel, Mohnflesserl, Salzstangerl etc., inklusive glutenfreies Brot);
- Speisesalz.
