Wir haben bereits ausführlich über die mit 1. Jänner 2026 in Kraft getretenen mietrechtlichen Änderungen, insbesondere das Mieten-Wertsicherungsgesetz, berichtet. Da sich dieses Thema als besonders komplex erwiesen hat, möchten wir Ihnen nachstehend eine kurze Übersicht über die Neuerungen geben sowie auf gewisse Besonderheiten eingehen.
Mietzinsanpassung: Was ist bis 1. April 2026 zu beachten?
Anwendungsbereich
- Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gilt für alle Wohnungsmietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unabhängig vom Ausmaß der Anwendbarkeit des MRG (Teil-/Vollanwendungsbereich), unterliegen.
- Es gilt NICHT für Geschäftsraummieten (egal ob gewerblich, freiberuflich oder sonstig genutzt) oder nicht dem MRG unterliegenden Räume. Neu abgeschlossene Mietverträge über Raummieten (Geschäftsräume, Wohnungen u.ä.) können sich jedoch den Valorisierungsregelungen des MieWeG freiwillig unterwerfen.
- Es gilt nur für Mietverträge, in denen eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde.
- Klarstellung Arbeitszimmer: Als Wohnungsmietvertrag gelten Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Folgt man dem Gesetzeswortlaut und den Erläuterungen zum MieWeG, gilt dieses auch für Wohnungen, in denen ein oder mehrere Zimmer als Arbeitszimmer genutzt werden (und damit geschäftlich), sofern der Mietgegenstand insgesamt als Wohnung im Sinne des MRG gilt. Eine Wohnung gilt der Judikatur nach als ein baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes, der geeignet ist, der Befriedigung des individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen.
Beschränkung der Valorisierung
Die jährlichen Valorisierungen werden durch das MieWeG sowohl zeitlich als auch der Höhe nach beschränkt. Sämtliche Valorisierungen bei Mietverträgen, die dem MieWeG unterliegen, dürfen unabhängig von anderslautenden Wertsicherungsklauseln nur noch am 1. April angepasst werden. Dies gilt für alle Mietzinshöhungen, die ab dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten wären. Wird ein Mietvertrag im Jahr 2026 (ab 1.1.2026) neu abgeschlossen, kann eine Erhöhung erst mit 1.4.2027 (auch wenn er vor dem 1.4.2026 abgeschlossen wurde) erfolgen, da ein volles Kalenderjahr nach Vertragsabschluss für die erste Erhöhung Voraussetzung ist.
Hinweis: Sämtliche Mietzinserhöhungen mit 1.1.2026, die auf Mietverträgen basieren, die dem MieWeG unterliegen, sind daher unwirksam, da eine Erhöhung gesetzlich nur noch mit 1. April vorgenommen werden darf.
Die Mietzinserhöhung ist der Höhe nach ebenfalls zweifach begrenzt: Zum einen mit der durchschnittlichen Erhöhung des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs und zum anderen wird jede Erhöhung, die größer als 3 % ist, nur zur Hälfte berücksichtigt.
Achtung: Bei Wohnungsmietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist überdies die Wertsicherung dadurch begrenzt, dass bei der Veränderung des Entgelts die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für das Jahr 2025 höchstens mit 1 % und für das Jahr 2026 höchstens mit 2 % berücksichtigbar ist.
Die Parallelrechnung anderslautender Wertsicherungsvereinbarungen
Für Mietverträge, in denen anderslautende Wertsicherungsvereinbarungen als jene des MieWeG getroffen wurden, sind für eine zulässige Erhöhung mit 1. April 2026 folgende (rechnerische) Schritte durchzuführen:
Es ist zu ermitteln, wann aufgrund der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung eine mögliche Anhebung des Mietzinses ausgelöst wird und wie hoch die Erhöhung nach dieser Vereinbarung ausfällt. Es ist zwar unerheblich, wann eine Mietzinserhöhung gemäß der Vereinbarung möglich wäre, da eine Erhöhung nur mit 1. April gesetzlich vorgesehen ist, jedoch ist der Zeitpunkt der vertraglichen Erhöhung maßgeblich für den Erhöhungsbetrag (z.B. zeitlicher VPI Bezugspunkt) laut Vereinbarung.
In einem weiteren Schritt ist der Erhöhungsbetrag gemäß dem MieWeG zu ermitteln.
Auf jenen Betrag, der von diesen beiden Ergebnissen niedriger ist, darf sodann mit dem nächstfolgenden 1. April angehoben werden.
