Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025): Immobilientransaktionen in Form von Share Deals im Fokus

Die Neuregelung zielt auf eine verstärkte Besteuerung von Transaktionen, bei denen Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften übertragen werden, ab und kommt auch bei mittelbaren Anteilsübertragungen zur Anwendung. Da die Maßnahmen bereits am 1. Juli 2025 in Kraft treten sollen, besteht dringender Handlungsbedarf, insbesondere wenn Anteilsübertragungen aktuell vorbereitet oder für 2025 geplant sind.

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Schwellenreduktion –  Neue 75%-Grenze für Anteilsvereinigungen
  Künftig soll Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, wenn mindestens 75  % (statt bisher 95 %) der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in der Hand einer Person oder Personenvereinigung (bisher Unternehmensgruppe) vereinigt werden. Eigene Anteile bleiben unberücksichtigt.
   
• Grunderwerbsteuer auch bei mittelbaren Anteilsvereinigungen
  Bisher konnte nur die unmittelbare Übertragung der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft eine grunderwerbsteuerpflichtige Anteilsvereinigung auslösen. Ab 1. Juli 2025 soll dies auch für mittelbare Anteilsübertragungen gelten, also in jenen Fällen, in denen nicht die Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen werden, sondern die Anteile an einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft. Die Ermittlung der 75%-Grenze erfolgt durch Multiplikation der Beteiligungsquoten in der Beteiligungskette.
   
• Neuer Zurechnungskreis
  Statt der Unternehmensgruppe (§ 9 KStG) soll künftig der Begriff der „Personenvereinigung“ in das GrESt-Gesetz aufgenommen werden. Eine solche liegt vor, wenn Gesellschaften unter einheitlicher Leitung stehen oder einem beherrschenden Einfluss unterliegen – auch natürliche Personen können dazugehören.
   
• Steuerschuldner
  Bei der Anteilsvereinigung soll nun jene Person oder Personenvereinigung Steuerschuldner sein, in dessen Hand die Anteile vereinigt werden. Bisher war die grundstücksbesitzende Gesellschaft selbst der Steuerschuldner.
   
• Kumulierungsfiktion bei Gesellschafterwechseln
  Anteilsübertragungen sollen künftig auch dann zur Steuerpflicht führen, wenn sie mehreren Erwerbern zufallen – sofern insgesamt mehr als 75  % der Anteile innerhalb von sieben Jahren übertragen werden. Diese Regelung soll sowohl für Personengesellschaften, als auch für Kapitalgesellschaften, die Immobilien halten, gelten. Nur bei diesem Tatbestand der Anteilsvereinigung bleibt die grundstücksbesitzende Gesellschaft selbst der Steuerschuldner.
   
• Erhöhung der Steuersätze und Bemessungsgrundlagen für Immobiliengesellschaften
  Bei Immobiliengesellschaften, das sind Gesellschaften mit Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken, wird der Steuersatz bei Anteilsvereinigungen, kumulierten Gesellschafterwechseln und Umgründungen auf 3,5 % erhöht. Die Bemessungsgrundlage erfolgt neu nunmehr vom gemeinen Wert (Verkehrswert), statt wie bisher vom üblicherweise geringeren Grundstückswert.

Was bedeutet das für Sie?
Die geplante Regelung kann eine erhebliche steuerliche Belastung für viele Immobilientransaktionen 
bedeuten – insbesondere bei Unternehmensgruppen oder Investoren, die Anteile an Immobiliengesellschaften übertragen wollen.

Auch mittelständische Unternehmen, Familienbetriebe oder vermögende Privatpersonen, die Immobilien in Kapitalgesellschaften halten, sind potenziell betroffen.

Wir empfehlen allen Klientinnen und Klienten mit Beteiligungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften:

• Prüfen Sie laufende oder geplante Share Deals zeitnah.
• Analysieren Sie die Auswirkungen der neuen 75%-Regelung auf Ihre Unternehmensstruktur.
• Prüfen Sie, ob derzeit laufende Transaktionen noch vor dem 1. Juli 2025 abgeschlossen bzw. vorgezogen werden können.

Unsere Steuerexpertinnen und -experten analysieren gerne gemeinsam mit Ihnen, welche konkreten Auswirkungen der Gesetzesentwurf auf Ihre individuelle Situation hat. Kontaktieren Sie uns frühzeitig – so lassen sich Risiken gezielt minimieren und rechtzeitig geeignete Maßnahmen setzen.