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Neuer Erlass zum Vermieten von (Luxus-)Immobilien an Anteilshaber

Eine juristische Person – also etwa eine GmbH, eine AG oder eine Stiftung – lässt ein (repräsentatives) Gebäude errichten und vermietet es dann an die eigenen Gesellschafter oder an Begünstigte. In derartigen Fällen stellt sich die Frage: Wie ist ein solches Mietverhältnis steuerlich korrekt zu behandeln?

Quelle: shutterstock / 1134615482

Der Fiskus hat im April 2019 seine aktuelle Rechtsansicht darüber dargelegt. In Hinblick auf ein mögliches wirtschaftliches Eigentum des Anteilsinhabers lautet sie anders als bisher. Die Judikatur der Höchstrichter hatte die Anpassung erzwungen. Bei Betriebsprüfungen ist es seit Jahren (Streit-)Thema, wie Immobilien steuerlich zu behandeln sind, die für Anteilsinhaber angeschafft oder hergestellt wurden. Auch Rechtsprechung und Fachliteratur beschäftigen sich deshalb mit der Frage.

Aufgrund der jüngeren Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes musste der Fiskus jetzt seine Rechtsansichten ändern. Fortan gilt: Errichtet eine Firma ein Gebäude und vermietet es einem Anteilsinhaber zu marktüblichen Bedingungen, hat Letzterer kein wirtschaftliches Eigentum an der Immobilie. Das Trennungsprinzip führt grundsätzlich dazu, dass die Vermietung von Immobilien durch eine juristische Person steuerlich auch dann anzuerkennen ist, wenn der Mieter ein Anteilsinhaber der Vermieterin ist. Die Ausgaben für die vermietete Immobilie sind folglich abzugsfähig. Weil hier aber ein Naheverhältnis zwischen der juristischen Person und dem Anteilsinhaber besteht, kontrolliert die Finanz bei Prüfungen genau, ob die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter fremdüblich sind. Das gilt vor allem für die Höhe der Miete.

Funktionierender Mietenmarkt?

Maßstab für diesen Fremdvergleich: Existiert für eine Immobilie in der gegebenen Bauart, Größe und Ausstattung ein funktionierender Mietenmarkt? Ein solcher liegt nach Ansicht der Finanz nur dann vor, wenn ein wirtschaftlich handelnder, (nur) am Mietertrag interessierter Investor sein Kapital in ein solches Objekt investieren würde.

Keine Rolle in der Beurteilung darf laut Fiskus hingegen eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie spielen. Warum dem so ist, begründet der Erlass nicht. Die Finanz verlangt vom Steuerpflichtigen den Nachweis, dass ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt. Um später den Beweis dafür erbringen zu können, dass Sie ein ökonomisch agierender Investor sind, dokumentieren Sie Folgendes:

  • die wirtschaftlichen Gründe für die Investitionsentscheidung
  • Kalkulationen und Gutachten zur angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals – idealerweise, bevor die Immobilie angeschafft oder hergestellt ist
  • die Planungs- und Finanzierungsrechnungen
  • die laufende ­Kostenkontrollen ­während der Bauphase
  • Ihre Erwägungen beim Festlegen der Miethöhe
  • den Vergleich mit Investitionen in andere, ähnliche Immobilen mit hochwertiger Ausstattung: Liegen etwa die Herstellungskosten pro Quadratmeter um 100 % höher als die typischerweise anfallenden, spricht das gegen den besagten ökonomisch agierenden Investor.

Renditemiete

Können Sie den funktionierenden Mietenmarkt nicht nachweisen, dann ist als Beurteilungsmaßstab eine abstrakte Mietrendite zu ermitteln. Dabei haben Sie von der Renditeerwartung eines marktüblich handelnden Immobilieninvestors auszugehen. Der Fiskus meint damit jene Rendite, die sich üblicherweise aus dem eingesetzten Kapital durch Vermieten erzielen lässt. Demnach sollte die eingenommene Miete zwischen 3 und 5 % p.a. dessen ergeben, was die Anschaffung und Herstellung einer Immobile gekostet haben. Die so ermittelte „Renditemiete“ ist dann der Beurteilungsmaßstab dafür, ob eine laufende verdeckte Ausschüttung vorliegt oder nicht.

Beispiel: Eine an den Anteilsinhaber überlassene Villa kostet in Anschaffung und Herstellung EUR 2.500.000,–. Ein „­funktionierender Mietenmarkt“ liegt nicht vor. Legt man eine Miete von 4 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde, beträgt die jährliche Renditemiete EUR 100.000,–. Insoweit nun die vereinbarte Jahresmiete geringer ist als diese Renditemiete, handelt es sich um eine verdeckte Ausschüttung.

Vorsteuerabzug bei unternehmerischer Vermietung

Umsatzsteuerlich ist zu prüfen, ob die Überlassung eine unternehmerische Tätigkeit darstellt. Der Fiskus stellt hier einen Vergleich an: Unter welchen Umständen wird die Immobilie tatsächlich genutzt? Versus: Wie wird die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt? Dabei sind alle Gegebenheiten zu berücksichtigen, die für einen Einzelfall charakteristisch sind.

Auch punkto Umsatzsteuer ist wesentlich, ob die bezahlte Miete der Höhe nach fremdüblich ist. Weicht sie nur moderat von fremdüblichen Mieten ab, schließt das eine Unternehmereigenschaft noch nicht aus. In die Prüfung einzubeziehen sind aber alle Aspekte der Vertragsbeziehung: Wie sind die Kündigungsmodalitäten? Gibt es Indexklauseln oder nicht? Ist der Mietvertrag fremdunüblich ausgestaltet etc.? Ergibt das Gesamtbild, dass eine Körperschaft ihre Immobilie unternehmerisch vermietet, dann besteht das Recht auf Vorsteuerabzug. Gibt es für das Gebäude hingegen weder den funktionierenden Mietenmarkt noch eine Renditemiete, dann ist der Vorsteuerabzug ausgeschlossen.

Anwendung auf Privatstiftungen

Die dargestellten Grundsätze in Sachen Ertrags- und Umsatzsteuer gelten auch, wenn eine Privatstiftung ihren Begünstigten Immobilien überlässt. Es gibt allerdings einen Unterschied zu Kapitalgesellschaften: Die zur Nutzung überlassene Immobilie ist grundsätzlich der außerbetrieblichen Sphäre der Privatstiftung zuzurechnen. Ob ein funktionierender Mietenmarkt gegeben ist oder nicht, spielt dabei keine Rolle.

Unter folgender Voraussetzung liegt umsatzsteuerlich – gemäß der Rechtsprechung – keine unternehmerische Tätigkeit vor: wenn die Privatstiftung dem Stifter oder anderen Begünstigten die Immobilie im Rahmen der Erfüllung ihrer satzungsmäßigen Zwecke überlässt.

Die neue Rechtsansicht der Finanz wirkt auf alle offenen Verfahren! Für Rückfragen stehen Ihnen Ihre CONSULTATIO-ExpertInnen gerne zur Verfügung.

Pressekontakt

Mag. Angelika Trippolt

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