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Covid 19: Möglichkeiten der Mietzins-Reduktion für Geschäftsraummieten

Viele Unternehmer stellen angesichts behördlich angeordneter Geschäfts- und Büroschließungen die Frage, ob sie weiterhin den Mietzins für die aktuell nicht sinnvoll nutzbaren Räumlichkeiten bezahlen müssen. Die Rechtslage ist jedoch alles andere als eindeutig. So verlockend für den Mieter die Verbesserung der Liquidität durch Einbehaltung der laufenden Mietzahlungen sein mag, so fatal könnte sich ein daraus abgeleitetes Kündigungsrecht des Vermieters auswirken.

Quelle: Bild von Benedikt Geyer auf Pixabay

Gemäß §§ 1096, 1104 und 1105 ABGB entfällt die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses, wenn das Mietobjekt aufgrund eines außerordentlichen Zufalls, beispielsweise einer Seuche, nicht mehr gebraucht werden kann. Ist das Mietobjekt nur eingeschränkt nutzbar, kann der Mieter eine verhältnismäßige Mietzinsreduktion geltend machen.

Als außerordentliche Zufälle gelten nach der Rechtsprechung elementare Ereignisse, die von Menschen nicht beherrschbar sind und für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Behördliche Einschränkungen aufgrund von Covid 19 könnten einen solchen außerordentlichen Zufall darstellen, der dem bedungenen Gebrauch der Bestandsache entgegenstehen kann. Diese Rechtsansicht wurde zwar von der Justizministerin vertreten, allerdings liegt natürlich noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung dazu vor.

Da es sich bei den maßgeblichen Gesetzesstellen um sogenannte „dispositive“ Bestimmungen handelt, können Mietverträge abweichende Regelungen enthalten. Es ist daher in jedem Einzelfall zu überprüfen, ob und inwieweit im jeweiligen Bestandsvertrag von der gesetzlichen Regelung abgewichen wurde.

Ob eine Sache gänzlich oder teilweise unbrauchbar ist, richtet sich nach dem Vertragszweck und dem im Mietvertrag vereinbarten bedungenen Gebrauch. Ist ein eingeschränkter Gebrauch (zB. Lagerung, Lieferdienst, Bürotätigkeiten etc.) noch möglich, kommt nur eine verhältnismäßige Minderung des Mietzinses in Betracht.

Es bestehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten, die Mietzinsreduktion geltend zu machen:

  1. Zurückbehaltung/Reduktion des Mietzinses
    Das Einbehalten der Miete oder die Reduktion der Zahlungen unter Berufung auf die gesetzlichen Bestimmungen schafft eine schnelle finanzielle Erleichterung, da dadurch die Miete als Kostenfaktor wegfällt. Allerdings besteht das Risiko, dass der Vermieter die Zurückbehaltung als unberechtigt ansieht und eine Kündigungs-, Mietzins- oder Räumungsklage einbringt.

    Da noch keine entsprechende Judikatur vorliegt, besteht durchaus das Risiko, dass sich die Zurückbehaltung bzw. Reduktion des Mietzinses im Nachhinein für den konkreten Einzelfall als nicht gerechtfertigt herausstellt.

    Sofern das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt, kann der Mieter den Verlust des Mietobjekts dadurch verhindern, dass er nachweist, dass ihn kein grobes Verschulden an der Nichtentrichtung des Mietzinses trifft. Er hat in diesem Fall die Möglichkeit, den Mietzins innerhalb des Verfahrens erster Instanz nachzuzahlen und damit die Aufhebung der Kündigung zu bewirken. Unterliegt das Mietverhältnis nicht dem MRG besteht ein solcher Kündigungsschutz nicht.

    2. Zahlung des Mietzinses unter Vorbehalt
    Möchte sich der Mieter diesem Risiko nicht aussetzen, so kommt die Zahlung des Mietzinses unter Vorbehalt in Frage. Der Nachteil ist, dass die Miete vorerst gezahlt werden muss und erst nachträglich rückerstattet wird.

    Gemäß § 1117 ABGB ist der Bestandnehmer darüber hinaus berechtigt, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn das Bestandobjekt zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch nicht mehr verwendet werden kann. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht steht auch bei zufälliger Unbrauchbarkeit zu, sofern dem Mieter die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

In aller Kürze: Sind Unternehmen von den behördlich angeordneten Maßnahmen in Zusammenhang mit Covid 19 von einer kompletten oder teilweisen Betriebsschließung betroffen, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Reduktion bzw. Aussetzung der Mietzinszahlungen sofern keine mietvertraglichen Bestimmungen diesem Vorgehen entgegenstehen.

Welche der zuvor genannten Varianten zu bevorzugen ist, hängt wesentlich vom jeweiligen Einzelfall ab. Wir empfehlen, die bestehenden Mietverträge gründlich zu überprüfen sowie allenfalls Einvernehmen mit dem Vermieter über das entsprechende Vorgehen herzustellen. Vor einer Einbehaltung des Mietzinses sollte jedenfalls auch anwaltlicher Rat eingeholt werden, da ein solches Vorgehen die Kündigung des Mietverhältnisses von Vermieterseite zur Folge haben kann.

Mietzins-Reduzierung wegen Coronavirus-Krise?

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