Neue Steuer bei Immobilienverkäufen
Besteuerung von Grundstücks- und Liegenschaftsgewinnen
Immobilienbesitzer, die zukünftig Liegenschaften veräußern, werden vom Fiskus kräftig zur Kasse gebeten. Wer unmittelbar vor einem Immobilienverkauf steht, muss unbedingt mit seinem CONSULTATIO-Berater sprechen. Je nachdem, ob es sich um „Alt- oder Neuvermögen“ bzw Betriebs- oder Privatvermögen handelt, heißt es: Rasch verkaufen – oder unbedingt auf den 1. April warten.
Aktuelle Rechtslage
Werden derzeit Grundstücke, Immobilien und Gebäude mit Gewinn verkauft, dann ist der daraus entstandene Gewinn im Privatbereich 10 Jahre steuerpflichtig, danach steuerfrei. Im betrieblichen Bereich gilt diese Steuerbefreiung nur für Grund und Boden, nicht aber für das Gebäude (ausgenommen § 5 Abs. 1 Bilanzierer).
Innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren (in Sonderfällen 15 Jahren) ist der Gewinn im Privatbereich nach dem Tarif in der Einkommensteuer zu versteuern (volle Progression). Bei Veräußerung nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerfrei. Die Umwidmung von Grund und Boden von Grünland zu Bauland hat derzeit per se keine steuerrechtliche Konsequenz.
Was ist neu
Die derzeit 10-jährige Spekulationsfrist bei Liegenschaften und Gebäuden soll mit 1.4.2012 aufgehoben werden.
1. Neuvermögen
Gewinne aus der Veräußerung von Liegenschaften und Gebäuden, die ab 31.3.2002 erworben wurden (sogenanntes „Neuvermögen“), sind somit in Zukunft einkommensteuerpflichtig, und zwar mit einem Steuersatz von 25 % - zeitlich unbefristet. Der betriebliche und der private Bereich sollen gleich behandelt werden.
Steuerfrei bleiben:
· Gebäude, die selbst hergestellt wurden,
· Enteignungen und
· wenn das Grundstück Hauptwohnsitz war (2 Jahre seit der Anschaffung oder 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor Verkauf)
Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren wird die Besteuerung durch einen Inflationsabschlag von jährlich 2 % (bis zu maximal 50%) abgemildert. Damit wird die Substanz nicht besteuert. Die Steuer wird im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung entrichtet.
Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen sollen den Veräußerungsgewinn reduzieren, nicht hingegen Instandhaltungskosten.
Tipp: Wer unmittelbar den Verkauf von „Neuvermögen“ bzw von Liegenschaften im Betriebsvermögen plant, sollte zumindest bis Ende März 2012 zuwarten, denn dann könnte sich durch die Neuregelung sogar eine Steuer-Ersparnis ergeben!!!
Tipp: Werden die anderen laufenden Einkünfte des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 25 % besteuert, dann kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Veranlagungsoption).
Beispiel:
Verkauf eines Gebäudes (Neuvermögen)
Ein Ferienhäuschen wurde 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2012 um 200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro. Das Haus wurde nach dem 31.3.2002 gekauft, daher ist der volle Mehrerlös als Veräußerungsgewinn anzusetzen. Dieser ist mit 25% zu besteuern, das ergibt eine Steuerbelastung von 12.500 Euro. Nach bisheriger Rechtslage wäre der Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro progressiv zu versteuern gewesen.
2. Altvermögen
Aber auch bei der Veräußerung von Liegenschaften, die vor dem 1. April 2002 erworben worden sind (sogenanntes "Altvermögen"), können zukünftig Steuern anfallen. Für Verkäufe ab 1. April 2012 gelten in diesen Fällen folgende Neuregelungen:
Werden Liegenschaften veräußert, die schon vor dem 31.3.2002 angeschafft und umgewidmet wurden (Umwidmung von Grünland in Bauland ab 1.1.1988), fällt eine Steuer in Höhe von 15% des Verkaufspreises an. Ohne Umwidmung bzw bei Umwidmung vor dem 1.1.1988 beträgt der Steuersatz 3,5% des Verkaufspreises. Da die Grunderwerbsteuer ebenfalls 3,5% beträgt, kommt es bei „Altvermögen" praktisch zu einer Verdoppelung der derzeitigen Steuerbelastung bei Grundstückstransaktionen.
Die Steuer auf Altvermögen soll nicht im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung entrichtet werden, sondern sie wird - wie bei der Grunderwerbsteuer - durch Notare und Rechtsanwälte eingehoben und an das Finanzamt abgeführt. Diese neue KEST-Abfuhr soll ab 2013 gelten. Veräußerungsfälle im Jahr 2012 müssen noch in die Einkommensteuer-Erklärung.
Tipp: Auf Antrag des Steuerpflichtigen wird nur der tatsächliche niedrigere Wertzuwachs besteuert. Dieser wird natürlich entsprechend nachzuweisen sein.
Beispiele
Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks:
Ein Grundstück wurde 1985 um 5.000 Euro erworben, 1990 wurde es von Acker- in Bauland umgewidmet, im Sommer 2012 wird es um 30.000 Euro veräußert.
Als Veräußerungsgewinn werden 15 % des Veräußerungserlöses versteuert, das sind 4.500 Euro.
Verkauf eines Gebäudes (Altvermögen)
Ein Ferienhäuschen wurde 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2012 um 170.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 70.000 Euro.
Da das Gebäude vor 1.4.2002 angeschafft wurde, sind nur 3,5 % des Veräußerungserlöses zu versteuern, das sind 5.950 Euro.
Verkauf von Umwidmungsgrundstück mit Gebäude (Altvermögen)
Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen Anschaffungskosten sind nicht bekannt). 2001 wird es zu Bauland umgewidmet. Im Sommer/Herbst 2002 wird eine Ferienvilla darauf errichtet. Die Errichtungskosten belaufen sich auf 400.000 Euro. Im Sommer 2012 wird das Grundstück samt Villa um 600.000 Euro veräußert (500.000 entfallen auf das Gebäude, 100.000 auf den Grund).
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist in diesem Fall zwischen Grund und Gebäude zu unterscheiden: Grund: Als Veräußerungsgewinn sind 15 % des Veräußerungserlöses anzusetzen, das sind 15.000 Euro. Gebäude: Keine Besteuerung, weil die Befreiung für selbst hergestellte Gebäude greift.
Die Grundsteuer, die quartalsweise bezahlt wird und an die Gemeinden fließt, wird nicht verändert. Die Grunderwerbsteuer bei Liegenschaftsveräußerung bleibt vorläufig gleich.
14.02.2012
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